博鳌现场丨贝壳《全流通视角下的城市购房动能研究》:住房成本合理城市将显现优势

时间:2019-08-13 来源: 专栏

  7月27日,2019博鳌·21世纪房地产论坛第19年会在海南三亚举行。下午,壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐发表了题为“0x9A8B”的演讲,主题是“建设潜在增长潜力:新热点和新路”。

一线和强势的二线城市对深圳买房有强烈的热情。

目前业界对城市房地产市场的判断一般都有“路径依赖”,即目前的房价用来衡量城市的规模潜力。事实上,壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐认为,只有短期价格上涨和没有稳定交易量支撑的增长将缺乏持续的动力。因此,房地产市场动能的关键在于市场的可持续性,其核心是改变购房需求的能力。按照这个逻辑,城市购买的未来动能应该来自无家庭群体的规模(即潜在的急需规模),进入市场的难度(即政策紧张程度和房价的相对水平),以及即将进入市场的房屋的大小(即流通的乘数效应)被整合为三个维度。

该清单显示,深圳的人口增长率较高,原因是目前的住房拥有率较低,人口开放程度较高。它以0.63的高动能指数排名第一,并且具有未来购房的巨大潜力。相比之下,由于转换难度较大,排名第二和第三的北京和上海房价上涨,其购买力下降。总体而言,一线和二线重点城市基本进入前20名,西安和成都也分别位居前15名,动能指数分别为0.46和0.45。

三大城市动能的差异分布:北京 - 北京的内部分化与内外环的整合

在该市房屋动能名单中排名前20位的城市中,有9个城市属于上海,北京和深圳三大城市圈。从指数分析来看,不难发现中国三大城市圈的发展差异。

环城圈呈现出典型的两极分化,融合在上海和内环之间。北京以0.60的动能指数排名第二,但强劲的经济实力对周边地区产生了很大的虹吸效应,区域经济发展极不协调,导致周边城市潜在购房需求较小。

环湖与深圳城市圈的内部发展相对平衡。核心城市对周边城市的辐射驱动力较强,城市间购买房屋的动能较小。上海城市圈在梯队中,上海,苏州和杭州排名第一,无锡和常州,南通,嘉兴和湖州在第三梯队中排名相对较低。动能是最大的,珠海,东莞,佛山,中山等都处于中间位置,江门是最小的。

选择住在城市的年轻一代的“家园”应该是“发展之地”

不难看出,与过去人口流动不同,塑造城市住房价格格局,房价现在正在影响人口流动。由于住房价格居高不下,住房成本过高的城市将变得不可持续,城市优势和合理的住房成本将逐步显现出来。

对于买家而言,在“一城一策”下,“不炒房”的概念在人们中越来越受欢迎,年轻一代的房地产投资资产逐渐减弱。年轻一代的“宅基地”应该是“发展之地”。一般而言,经济实力较强的城市人口吸引力强,住房需求规模大。供需之间的矛盾导致购买房屋的平均困难,例如一线城市。因此,一个产业结构优良,经济增长潜力大,购房难度低的城市是普通买家和新毕业群体平衡“居住幸福”和“工作潜力”的最佳选择。总体而言,长江流域的二线城市和上海的城市是重要的考虑因素,如苏州,武汉,杭州和南京。

对于开发商而言,城市购买的动能反映了市场需求的规模。动能越大,住房需求越大,投资前景越好。因此,未来的开发商布局应该关注一线和二线城市,并仔细选择大都市区的三,四线城市。从增量布局和库存运营的角度来看,开发商应该更加关注“服务”。根据市场产品结构,应注重精细化经营,从房地产开发向城市经营转变。

7月27日,2019年博鳌21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚举行。下午,壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐发表了题为“0x9A8B”的演讲,主题是“建设潜在增长潜力:新热点和新路”。

一线和强势的二线城市对深圳买房有强烈的热情。

目前业界对城市房地产市场的判断一般都有“路径依赖”,即目前的房价用来衡量城市的规模潜力。事实上,壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐认为,只有短期价格上涨和没有稳定交易量支撑的增长将缺乏持续的动力。因此,房地产市场动能的关键在于市场的可持续性,其核心是改变购房需求的能力。按照这个逻辑,城市购买的未来动能应该来自无家庭群体的规模(即潜在的急需规模),进入市场的难度(即政策紧张程度和房价的相对水平),以及即将进入市场的房屋的大小(即流通的乘数效应)被整合为三个维度。

该清单显示,深圳的人口增长率较高,原因是目前的住房拥有率较低,人口开放程度较高。它以0.63的高动能指数排名第一,并且具有未来购房的巨大潜力。相比之下,由于转换难度较大,排名第二和第三的北京和上海房价上涨,其购买力下降。总体而言,一线和二线重点城市基本进入前20名,西安和成都也分别位居前15名,动能指数分别为0.46和0.45。

三大城市动能的差异分布:北京 - 北京的内部分化与内外环的整合

在该市房屋动能名单中排名前20位的城市中,有9个城市属于上海,北京和深圳三大城市圈。从指数分析来看,不难发现中国三大城市圈的发展差异。

环城圈呈现出典型的两极分化,融合在上海和内环之间。北京以0.60的动能指数排名第二,但强劲的经济实力对周边地区产生了很大的虹吸效应,区域经济发展极不协调,导致周边城市潜在购房需求较小。

环湖与深圳城市圈的内部发展相对平衡。核心城市对周边城市的辐射驱动力较强,城市间购买房屋的动能较小。上海城市圈在梯队中,上海,苏州和杭州排名第一,无锡和常州,南通,嘉兴和湖州在第三梯队中排名相对较低。动能是最大的,珠海,东莞,佛山,中山等都处于中间位置,江门是最小的。

选择住在城市的年轻一代的“家园”应该是“发展之地”

不难看出,与过去人口流动不同,塑造城市住房价格格局,房价现在正在影响人口流动。由于住房价格居高不下,住房成本过高的城市将变得不可持续,城市优势和合理的住房成本将逐步显现出来。

对于买家而言,在“一城一策”下,“不炒房”的概念在人们中越来越受欢迎,年轻一代的房地产投资资产逐渐减弱。年轻一代的“宅基地”应该是“发展之地”。一般而言,经济实力较强的城市人口吸引力强,住房需求规模大。供需之间的矛盾导致购买房屋的平均困难,例如一线城市。因此,一个产业结构优良,经济增长潜力大,购房难度低的城市是普通买家和新毕业群体平衡“居住幸福”和“工作潜力”的最佳选择。总体而言,长江流域的二线城市和上海的城市是重要的考虑因素,如苏州,武汉,杭州和南京。

对于开发商而言,城市购买的动能反映了市场需求的规模。动能越大,住房需求越大,投资前景越好。因此,未来的开发商布局应该关注一线和二线城市,并仔细选择大都市区的三,四线城市。从增量布局和库存运营的角度来看,开发商应该更加关注“服务”。根据市场产品结构,应注重精细化经营,从房地产开发向城市经营转变。

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